Меню
Бесплатно
Регистрация
Главная  /  Устройства  /  Обслуживание дрс. Гвс многоэтажного жилого дома и схема теплоснабжения

Обслуживание дрс. Гвс многоэтажного жилого дома и схема теплоснабжения

Понимание границ ответственности между РСО, УК и собственниками жилых помещений в МКД важно для избежания спорных ситуаций. В судебной практике нередки случаи споров между РСО и УК, касающиеся эксплуатационной ответственности за определенные участки инженерных сетей, насчет которых не была достигнута договоренность.

В половине административных дел подобного рода суд встает на сторону РСО, в этом случае УК несет большие убытки. Чтобы этого избежать и быть застрахованным от нежелательных конфликтов нужно составлять акт разграничения ответственности.

Не для всех КУ в законодательстве четко определены границы эксплуатационной ответственности и неразрывно связанной с ней балансовой принадлежности. Наиболее определенно эти понятия представлены в п.1 Правил холодного водоснабжения и водоотведения (Постановление Правительства РФ № 644).

Согласно этому документу границей балансовой принадлежности признается граница раздела собственности. Она в свою очередь определяет границу эксплуатационной ответственности, то есть указывает, кто будет нести бремя содержания объекта: управляющая организация, РСО или собственники. То же самое можно сказать и о других коммунальных ресурсах.

Граница эксплуатационной ответственности РСО, если мы говорим об электроснабжении, проходит до точки соединения общедомового прибора учета с электрической сетью, входящей в МКД. Ответственность УК - внутридомовая система электроснабжения и электрических устройств, отключающие устройства на квартиру. Ответственность жильцов - внутридомовые устройства и приборы после отключающих устройств в этажных щитах, счетчики в квартирах.

Ответственность по теплоснабжению распределяется следующим образом: РСО несет ответственность до точки соединения общедомового прибора учета с теплосетью, входящей в МКД. УК отвечает за стояки системы отопления, отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке. Ответственность жильцов вновь начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления после запорно-регулирующей арматуры.

Ответственность РСО, если дело касается водоснабжения и водоотведения, длится до точки соединения общедомового прибора учета с водопроводной сетью, входящей в МКД. УК обязаны следить за состоянием стояков горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке. Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, за саму запорно-регулирующую арматуру и за сантехоборудование в квартирах.

В договоре ресурсоснабжения грани-ца балансовой принадлежности отделяет инженерные сети, являющиеся общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), от остальных инженерных сетей. Поэтому напомним, что относится к общедомовому имуществу (Постановление Правительства РФ № 491, ст.36 ЖК РФ):

  • помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого/ нежилого помещения в доме;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, отопления и электроснабжения.

Границы эксплуатационно ответственности могут быть внешними и внутренними. В первом случае они разделяют сферы компетенции РСО и УК (внешняя граница стены МКД), во втором - УК и собственников (внутренняя граница стены МКД).

Внешние границы эксплуатационной ответственности

Если речь идет о внешней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, то границей эксплуатационной ответственности между РСО и УК будет считаться внешняя граница стены дома, а при наличии общедомового прибора учета определенного коммунального ресурса - место соединения этого общедомового прибора учета с соответствующей инженерной сетью , входящей в МКД.

Отдельно стоит сказать о внешней границе сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества МКД. В данном случае граница эксплуатационной ответственности между РСО и УК - место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Нередко граница эксплуатационной ответственности проходит не по стене дома. Тогда в зону УК, управляющей МКД, попадает фрагмент инженерной сети, находящейся за пределами внешней стены, и, казалось бы, формально относящейся к зоне ответственности РСО. Ее содержание грозит большими убытками, поэтому нужно внимательно подходить к описанию границы эксплуатационной ответственности в акте разграничения ответственности.

Спорным можно считать случай, когда граница эксплуатационной ответственности проходит по внешней задвижке. Это происходит в том случае, если наружный участок инженерной сети входит в состав общедомового имущества . Тогда РСО осуществляет техническое обслуживание данной инженерной сети по тарифу, утвержденному собственниками помещений в МКД. Обязанность УК - предложить такой тариф собственникам. Ремонт, в том числе и аварийный, проводится за счет РСО.

А как быть с бесхозяйными инженерными сетями ? То есть с такими сетями, которые не висят на балансе ни у УК, ни у РСО и не входят в состав общедомового имущества. Обычно такие сети передаются в муниципальную собственность. В свою очередь орган местного самоуправления в течение тридцати дней с момента выявления бесхозяйственной инженерной сети обязан определить РСО, инженерные сети которой связаны с бесхозной (п.6 ст.15 № 190-ФЗ).

Федеральная служба по тарифам должна будет включить расходы на содержание такой сети в тарифы РСО для дальнейшего регулирования. До тех пор, пока это не сделано, потери энергии на данном спорном участке сети, а также ремонтные работы осуществляются за счет УК пропорционально фактическому потреблению.

Внутренние эксплуатационные границы

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками, когда речь заходит о внутренней границе инженерных сетей, входящих в состав общего имущества МКД, являются:

  • для отопления - вентиля на подводках трубопровода отопления к квартирному радиатору. Если таковые отсутствуют, то граница проходит по резьбовому соединению в радиаторной пробке.
  • для холодного и горячего водоснабжения - вентиль на отводе трубопровода от стояка. Если его нет в наличии, граница - сварочный шов на отводе трубопровода от стояка.
  • для водоотведения - раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения.
  • для электроснабжения - место присоединения отходящего провода квартирной электропроводки к пробке индивидуального прибора учета электроэнергии, автоматическому выключателю, УЗО.

Границей эксплуатационной ответственности между УК и собственниками (мы говорим о внутренней границе строительных конструкций, входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома) является внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Ограждающие несущие сооружения, земельный участок (включая детские и игровые площадки, коллективные автостоянки), на котором находится дом, лестничные площадки, коридоры, крыши и чердаки, а также лифты находятся в зоне эксплуатационной ответственности УК.

Судебная практика

Возможно, главным аргументом в пользу того, что важно подробно обговаривать границы эксплуатационной ответственности в договоре ресурсоснабжения, послужат примеры из судебной практики.

Управляющая организация обратилась в суд с иском о признании условий договоров энергоснабжения недействительными и об обязании передать тепловые сети в зону ответственности РСО. Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку УК согласовала границы балансовой принадлежности, приняв спорный участок сетей на свое содержание (Постановление от 23 мая 2012 г. по делу N А63-9362/2011).

Суд может принять иное решение, если границы балансовой принадлежности в акте обозначены иначе, чем по внешней стене многоквартирного дома или в точке установки прибора учета. В этом случае акт разграничения балансовой принадлежности является недействительным (Определение ВАС РФ от 26.06.2012 N 6421/12 по делу N А14-11374/2010).

При заключении договора между сторонами возникли разногласия относительно границы эксплуатационной ответственности, так как отсутствовал акт разграничения ответственности, суд постановил определить границу эксплуатационной ответственности согласно Правилам содержания общедомового имущества (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 21.05.2015 N Ф10-1143/2015 по делу N А68-2267/2014).

А согласно Постановлению ФАС УО от 28.02.2011 № Ф09-443/11-С5 при схожей ситуации отсутствия заключенного между сторонами конфликта акта разграничения ответственности суд заключил, что граница эксплуатационной ответственности должна проходить по границе балансовой принадлежности, иными словами, по линии раздела инженерных сетей между владельцами.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

ТЕХНИЧЕСКИЙ РЕГЛАМЕНТ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ЖИЛОГО ДОМА

Между общим имуществом многоквартирного жилого дома и собственником помещения устанавливается:

Внутридомовая система электроснабжения - до вводных клейм на квартирном приборе учёта, либо
до отключающих аппаратов одного жилого (нежилого) помещения;

Периодические осмотры жилого дома (кровли, чердаки, подвалы) - два раза в год;

- восстановление запирающих устройств - по мере необходимости;

Работы выполняемые по дополнительному соглашению:

2. Эксплуатация инженерных коммуникаций холодного, горячего
водоснабжения, системы отопления и канализационной системы .

ремонт, замена санитарно-технических приборов (умывальников, раковин, сливных бачков, унитазов, приборов отопления и др.) - по соглашению с собственником;

Замена квартирной разводки холодного, горячего водоснабжения, системы
отопления и канализации - по соглашению с собственником;

3. Эксплуатация электрического оборудования.

Ремонт, замена квартирной электропроводки - по соглашению с собственником.

4. Благоустройство зданий и прилегающих к ним территорий. переоборудование и косметический ремонт квартир - по соглашению с
собственником;

Снос аварийных деревьев - по мере необходимости.

Примечание. Работы выполняемые:

по мере необходимости - согласовываются с уполномоченным представителем

собственником и оплачиваются на основании актов выполненных работ .

по мере обнаружения - не согласовываются с уполномоченным представителем

собственников и оплачиваются на основании актов выполненных работ.

Перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

1. Устранение незначительных неисправностей во внутридомовых инженерных
систем отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения, в том
числе:

а) регулировка трёхходовых кранов;

в) уплотнение сгонов;

г) устранение засоров;

д) набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

е) мелкий ремонт теплоизоляции;

ж) устранение течи в трубопроводах и арматуре;

з) разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов,
компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек;

и) очистка от накипи запорной арматуры.

2. Укрепление трубопроводов внутридомовых инженерных систем.

3. Прочистка внутридомовых инженерных систем водоотведения.

4. Проверка исправности канализационных вытяжек.

5. Проветривание колодцев расположенных на земельном участке , входящем в состав
общего имущества в многоквартирном доме.

6. Проверка заземляющих контактов и соединений с внутриквартирными линиями
(сетями, кабелями) заземления.

7. Проверка заземления оболочки электрического кабеля, замеры сопротивления
изоляции проводов.

8. Проверка наличия тяги в каналах систем вентиляции и дымоходах.

9. Мелкий ремонт печей и очагов в помещениях общего пользования в
многоквартирном доме (при их наличии в многоквартирном доме в том числе,
укрепление дверей, предтопочных листов).

10. Регулировка и наладка внутридомовых инженерных систем отопления.

11. Регулировка и наладка внутридомовых инженерных систем вентиляции.

12. Очистка и промывка водопроводных кранов внутридомовых инженерных систем
холодного и горячего водоснабжения.

13. Регулировка и наладка систем автоматического управления внутридомовыми
инженерными системами.

14. Услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в
осенне-зимний период:

а) проверка исправности слуховых окон и жалюзи;

б) регулировка, испытание внутридомовых инженерных систем отопления;

г) прочистка каналов систем вентиляции и дымоходов;

д) проверка состояния продухов в цоколях зданий;

15. Услуги, оказываемые при подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в
весенне-летний период:

а) укрепление водосточных труб, колен, воронок;

б) снятие пружин на входных дверях в подъезды;

в) консервация системы центрального отопления;

г) прочистка ливневой канализации, очистка водоприёмных воронок кровли.

16. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров:

а) проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах; б)уплотнение сгонов;

в) прочистка внутренней канализации;

г) набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках;

д) укрепление трубопроводов;

е) проверка канализационных вытяжек;

ж) смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических
подвалах и чердаках - согласно заявок;

з) устранение мелких неисправностей электропроводки в местах общего
пользования;

17. Прочие работы и услуги:

а) удаление с крыш снега и наледей (по мере образования);

б) очистка кровли от мусора и грязи;

в) уборка и очистка придомовой территории;

г) хранение и ведение технической документации по многоквартирному жилому
дому;

д) заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту
многоквартирного дома с подрядными организациями, осуществление контроля за
качеством выполненных ими работ;

е) предоставление устных разъяснений гражданам (собственникам, нанимателям и
членам их семей) о порядке пользования жилыми помещениями и общим имуществом
многоквартирного жилого дома;

ж) подготовка предложений о проведении капитального ремонта в соответствии со
ст.158п.2ЖКРФ.

Перечень работ

по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома

согласно графика.

1. Фундаменты

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление повреждённых участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы до 1м2.

2. Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов;

смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов не более 15 % от

3. Перекрытия

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции , утепление и вентиляция.

5. Оконные и дверные заполнения в местах общего пользования
Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков - не более 5м2.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы,
над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов - не более 5 м2.

8. Полы в местах общего пользования

Замена, восстановление отдельных участков - не более 5 м2.

9. Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях.

10. Центральное отопление

Восстановление работоспособности отдельных элементов и частей внутренних систем центрального отопления - до 20 % протяжённости, приборов отопления на лестничных площадках.

11. Водопровод и канализация, горячего водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения до 15 % протяженности. Ремонт и чистка бойлеров (при наличии) по графику.

12. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов.

13. Вентиляция

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции.

14. Внешнее благоустройство

Ремонт и восстановление разрушенных участков дорожек, отмосток ограждений придомовой территории - не более 5 м/п.

15. Приборы учёта

Проверка исправности, ревизия и прочистка фильтров.

Залог работоспособности всех коммуникаций, которыми буквально насквозь пронизано л юбое здание: инженерные, электрические, телевизионные сети и кабеля паутиной опутывают каждый дом. Кто должен заниматься профилактикой и ремонтом каждого участка и что входит в перечень работ? Должен ли собственник жилья лично участвовать в ремонтных работах?

К инженерным сетям относятся:

  • отопительная система;
  • холодное и горячее водоснабжение;

Современные строители и инженеры все чаще прибегают к использованию двухтрубных систем ГВС . Принцип работы заключается в том, что насос забирает воду из обратной магистрали и подает ее в нагреватель.Такой трубопровод обладает большей металлоемкостью и считается наиболее надежным для потребителей.

Сети горячего водоснабжения (ГВ) имеют много общего с сетями холодного водоснабжения. Сеть горячего водоснабжения бывает с нижней и верхней разводкой. Сеть горячего водоснабжения бывает тупиковой и закольцованной, но, в отличие от сетей холодного водопровода, кольцевание сети необходимо для сохранения высокой температуры воды.

Простые (тупиковые) сети ГВ применяют в небольших малоэтажных зданиях , в бытовых помещениях промышленных зданий и в зданиях со стабильным потреблением горячей воды (бани, прачечные).

Схемы сетей горячего водоснабжения с циркуляционным трубопроводом следует применять в жилых зданиях, гостиницах, общежитиях, лечебных учреждениях, санаториях и домах отдыха, в детских дошкольных учреждениях , а также во всех случаях, когда возможен неравномерный и кратковременный отбор воды.

Обычно сеть горячего водоснабжения состоит из горизонтальных подающих магистралей и вертикальных распределительных трубопроводов-стояков, от которых устраивают поквартирные разводки. Стояки горячего водоснабжения прокладывают как можно ближе к приборам.

Рисунок 1. Схема с верхней разводкой подающей магистрали: 1 - водонагреватель; 2 - подающий стояк; 3 - распределительные стояки; 4 - циркуляционная сеть

Кроме того, сети горячего водоснабжения подразделяются на двухтрубные (с закольцованными стояками) и однотрубные (с тупиковыми стояками).

Рассмотрим некоторые из большого числа возможных схем сетей горячего водоснабжения.

При верхней разводке магистралей сборный циркуляционный трубопровод замыкается в виде кольца. Циркуляция воды в трубопроводном кольце при отсутствии водоразбора осуществляется под действием гравитационного напора, возникающего в системе из-за разницы плотности охлажденной и горячей воды. Охлажденная в стояках вода опускается вниз в водонагреватель и вытесняет из него воду с более высокой температурой. Таким образом происходит непрерывный водообмен в системе.

Тупиковая схема сети (рис.2) имеет наименьшую металлоемкость, но из-за значительного остывания и нерационального сброса остывшей воды применяется в жилых зданиях высотой до 4-х этажей, если на стояках не предусмотрены полотенцесушитель и протяженность магистральных труб мала.

Рисунок 2. Тупиковая схема горячего водоснабжения: 1 - водонагреватель; 2 – распределительные стояки

Если же протяженность магистральных труб велика, а высота стояков ограничена, применяют схему с закольцованными подающей и циркуляционными магистралями с установкой на них циркуляционного насоса (рис. 3).

Рисунок 3. Схема с закольцованными магистральными трубопроводами: 1 - водонагреватель; 2 - распределительные стояки; 3 - диафрагма (дополнительное гидравлическое сопротивление); 4 - циркуляционный насос ; 5 - обратный клапан

Наибольшее распространение получила двухтрубная схема (рис. 4), в которой циркуляция по стоякам и магистралям осуществляется с помощью насоса, забирающего воду из обратной магистрали и подающего ее в водонагреватель. Система с односторонним присоединением водоразборных точек к подающему стояку и с установкой полотенцесушителей на обратном стояке представляет собой наиболее распространенный вариант подобной схемы. Двухтрубная схема оказалась надежной в эксплуатации и удобной для потребителей, но для нее характерна высокая металлоемкость.

Рисунок 4. Двухтрубная схема горячего водоснабжения: 1 - водонагреватель; 2 - подающая магистраль; 3 - циркуляционная магистраль; 4 - циркуляционный насос; 5 - подающий стояк; 6 - циркуляционный стояк ; 7 - водоразбор; 8 - полотенцесушители

Для снижения металлоемкости в последние годы стали использовать схему, в которой несколько подающих стояков объединяются перемычкой с одним циркуляционным стояком (рис. 5).

Рисунок 5. Схема с одним объединяющим циркуляционным стояком: 1 - водонагреватель; 2 - подающая магистраль; 3 - циркуляционная магистраль; 4 - циркуляционный насос; 5 - водоразборные стояки; 6 - циркуляционный стояк; 7 - обратный клапан

Недавно появились схемы однотрубной системы горячего водоснабжения с одним холостым подающим стояком на группу водоразборных стояков (рис.6). Холостой стояк изолирован и устанавливается в паре с одним водоразборным или в секционном узле, состоящим из 2-3 закольцованных водоразборных стояков. Основное назначение холостого стояка - транспортирование горячей воды из магистрали в верхнюю перемычку и далее в водоразборные стояки. В каждом стояке происходит самостоятельная дополнительная циркуляция за счет гравитационного напора, возникающего в контуре секционного узла из-за остывания воды в водоразборных стояках. Холостой стояк помогает правильному распределению потоков в пределах секционного узла.

Рисунок 6. Секционная однотрубная схема горячего водоснабжения: 1 - подающая магистраль; 2 - циркуляционная магистраль; 3 - холостой подающий стояк; 4 - водоразборный стояк; 5 - кольцующая перемычка; 6 - запорная арматура; 7 - полотенцесушитель.

Подача воды (как холодной, так и горячей) в здание осуществляется с помощью инженерных систем водоснабжения, подсоединенных к снабжающему источнику. Кроме того, они поставляют ресурс в полном объеме и заданной температуры на каждую водоразборную точку (смеситель, унитаз, ванна и др.). Различают наружные (расположены на улице, во дворе и пр.) и внутренние (смонтированы в доме или производственном помещении) сети. Температурный диапазон воды варьируется в зависимости от вида системы – до 40 градусов Цельсия для холодной, от 50 до 65 градусов – для горячей. Также жидкость должна соответствовать всем санитарным нормам и эпидемиологическим показателям.

Инженерные системы водоснабжения можно разделить на:

  • Бытовые комплексы. Они предназначены для обслуживания хозяйственных нужд потребителей, которые проживают в конкретном здании, в том числе для использования в качестве источника питьевой воды , для приготовления еды, для обеспечения потребностей гигиены и т.д.
  • Противопожарные комплексы, предназначенные для тушения очагов возгорания в случае их возникновения.
  • Технические комплексы, с помощью которых осуществляется водоснабжение производственных помещений, а также наполнение бассейнов, поливка клумб/газонов и мытье тротуаров.

Что представляют собой инженерные системы водоснабжения?

Каждый комплекс водоснабжения состоит из нескольких трубопроводов. Они могут быть пластиковые (полиэтилен, полипропилен. поливинилхлорид) или металлические (стальные, чугунные). Для монтажа используются сварные, резьбовые или фланцевые соединения, а также фитинги разнообразных форм и модификаций. Соответственно, под каждый диаметр изготавливают свою арматуру и регулирующие устройства.


По своей структуре различают напорные и безнапорные сети инженерного снабжения. Каждый из вариантов подразумевает наличие/отсутствие повысительных, циркуляционных, погружных насосов, приборов учета расхода воды, расширительных баков и, фильтров грубой и бактериальной очистки.

Существуют и определенные источники водоснабжения: артезианские скважины, колодцы, водоносные пласты, реки, озера, рукотворные водоемы . Это накладывает свои отпечатки на температурный режим холодной воды . Поэтому, например, в летнюю жару из холодного крана может идти очень теплая вода, если она поступает из речки или озера. В самих трубах, вопреки распространенному заблуждению, вода практически не нагревается.


Инженерная сеть горячего водоснабжения устроена почти также, как и холодная, однако дополнительно оснащена устройствами для обогрева воды. Это обычно делается путем использования теплообменника, который нагревает воду, поступающую из холодного трубопровода. В роли нагревательного элемента может быть применен газовый, жидко- и твердотопливный котел или электрический водонагреватель (бойлер). Затем вода с заданной температурой подается непосредственно потребителю.

Залог работоспособности всех коммуникаций, которыми буквально насквозь пронизано л юбое здание: инженерные, электрические, телевизионные сети и кабеля паутиной опутывают каждый дом. Кто должен заниматься профилактикой и ремонтом каждого участка и что входит в перечень работ? Должен ли собственник жилья лично участвовать в ремонтных работах?

К инженерным сетям относятся:

  • отопительная система;
  • холодное и горячее водоснабжение;

Кроме основных инженерных коммуникаций здание может быть оборудовано системами:

  • вентиляции (естественная или искусственная, т.е. принудительная);
  • кондиционирования;
  • пожаротушения.

Вне зависимости от вида коммуникаций обслуживание внутридомовых инженерных сетей должно осуществляться квалифицированными работниками и проводиться согласно действующему законодательству.

Жилищный кодекс России щедро разрешает осуществлять поддержание домораспределительных сетей (далее - ДРС) в рабочем состоянии как управляющим компаниям (ЖКХ - жилищно-коммунальное хозяйство), так и самим собственникам жилья. Для этого им предлагается собираться в ТСЖ (товарищество собственников жилья) и либо самостоятельно проводить необходимые работы, либо нанимать профильные компании.

В любом случае все отопительные приборы, сантехника и трубопроводы в квартире находятся под ответственностью собственника жилья. Он может обслуживать их самостоятельно или обратиться за помощью к ЖКХ или профильным компаниям - профилактику и ремонт инженерных сетей и те, и другие будут производить исключительно за деньги.

Операции с инженерными сетями

При строительстве здания проект инженерных коммуникаций заранее планируется с учетом всевозможных форс-мажорных ситуаций. Сеть рассчитана на высокие нагрузки и априори должна справляться практически с любой проблемой. Об этом заранее позаботились проектировщики: учли все наклоны, сечения, углы, изоляцию и т.п. Исключениями являются масштабные аварии вроде прорывов или промерзаний при запредельно низких температурах.

Основная масса работ проводится в самих квартирах, то есть на территории собственника жилья. И это не ошибка инженеров - именно эксплуатация жилья и инженерных сетей собственником принуждает раз за разом обращаться к специалистам.

Первая причина, вынуждающая вмешиваться в работу инженерных систем, - отопительный сезон и профилактика коммуникаций. Примерно раз в год необходимо отрегулировать систему отопления, промыть стояки и отопительные приборы. Кроме этого, время от времени необходимо под давлением проверить трубопроводы и запорную арматуру. Никаких сложностей эти процедуры не представляют, так как проходят по стандартному сценарию.

Инновации при ремонте коммуникаций

Нередко возникает необходимость заменять устаревшие и негодные коммуникации в связи с их дальнейшей непригодностью. Для диагностики коммуникаций и поиска проблемных участков наиболее современные фирмы используют видеодиагностическое оборудование. С помощью специальных камер легко отследить все проблемные участки. В некоторых ситуациях достаточно отремонтировать или прочистить трубы, но самые обветшалые коммуникации необходимо менять.

Владельцы жилья и слесари ЖКХ чаще действуют по старинке - ремонт и замена трубопровода начинается только тогда, когда трубы полностью забились или, напротив, оказались прорваны. В этом случае страдает вся внутренняя отделка данного помещения, а зачастую проблема задевает и жителей нижних этажей.

По старой схеме работы (ЖКХ и владельцы жилья) ремонт или замена коммуникаций происходит при полностью слитом стояке. Но наемные компании зачастую предлагают более быстрый и щадящий метод: с помощью специального оборудования перед поврежденным или разобранным участком трубопровода создается ледяная пробка, поэтому никто из соседей даже не заметит ремонта водопровода на стояке.

Еще одна из часто встречаемых проблем - засоры в канализации. В большинстве случаев причиной проблемы являются сами жильцы, который смывают в канализацию крупные посторонние предметы. Но засор также может возникнуть из-за отложений на стенках труб нерастворимых осадков на известковой, жировой или коррозионной основе.

Старинные методы прочистки труб - всевозможные тросы и вантусы являются - лишь полумерами, особенно в случае отложений на трубах. Самый надежный метод предлагают специализированные компании, которые с помощью видеооборудования находят источник затора и удаляют его специальным чистящим оборудованием.

Техобслуживание электро-, тв- и интернет-сетей

распределительные щиты; Помимо инженерных систем домовладельцы пользуются электросетями . К электрическим ДРС относятся:

  • внутридомовое электрооборудование;
  • насосы, бойлеры, котельные в составе данного дома;
  • домовые осветительные приборы;
  • электропроводка до квартирных счетчиков.

Данный перечень оборудования обслуживается ЖКХ или предприятием, поставляющим электроэнергию (данные организации, в том числе адрес и реквизиты, указаны в счете за электроэнергию). Они должны регулярно осматривать все оборудование, очищать от пыли, проверять изоляцию и предохранители и пр. Техническое обслуживание внутридомовых электрических сетей требует особого внимания, а осуществляющие их обслуживание специалисты должны иметь высокую квалификацию. Для нормального функционирования внутридомовой электросети профильная организация составляет график планово-предупредительного ремонта и в соответствии с ним поддерживает работоспособность всех систем.

Все коммуникации после квартирного счетчика: проводка, выключатели, осветительные и другие электроприборы - находятся в ведомстве собственника жилья. Однако нужно учитывать, что ремонт и обслуживание электросетей требует наличия специального допуска, поэтому домовладелец не может самостоятельно менять проводку или (что вообще незаконно) проделывать какие-либо манипуляции со счетчиком.

Обслуживать оборудование и сети для телевещания, радио или интернета имеют право только профильные организации. Самостоятельная установка какого-либо оборудования или прокладка кабелей карается законом.

В свою очередь организация, обслуживающая жилой дом, должна дать сотрудникам подобных профильных организаций возможность беспрепятственной работы - обеспечить доступ к чердакам и техническим узлам здания, дать достоверные данные касательно условий эксплуатации сетей и т.п.

Подача воды (как холодной, так и горячей) в здание осуществляется с помощью инженерных систем водоснабжения, подсоединенных к снабжающему источнику. Кроме того, они поставляют ресурс в полном объеме и заданной температуры на каждую водоразборную точку (смеситель, унитаз, ванна и др.). Различают наружные (расположены на улице, во дворе и пр.) и внутренние (смонтированы в доме или производственном помещении) сети. Температурный диапазон воды варьируется в зависимости от вида системы – до 40 градусов Цельсия для холодной, от 50 до 65 градусов – для горячей. Также жидкость должна соответствовать всем санитарным нормам и эпидемиологическим показателям.

Инженерные системы водоснабжения можно разделить на:

  • Бытовые комплексы. Они предназначены для обслуживания хозяйственных нужд потребителей, которые проживают в конкретном здании, в том числе для использования в качестве источника питьевой воды, для приготовления еды, для обеспечения потребностей гигиены и т.д.
  • Противопожарные комплексы, предназначенные для тушения очагов возгорания в случае их возникновения.
  • Технические комплексы, с помощью которых осуществляется водоснабжение производственных помещений, а также наполнение бассейнов, поливка клумб/газонов и мытье тротуаров.

Что представляют собой инженерные системы водоснабжения?

Каждый комплекс водоснабжения состоит из нескольких трубопроводов. Они могут быть пластиковые (полиэтилен, полипропилен. поливинилхлорид) или металлические (стальные, чугунные). Для монтажа используются сварные, резьбовые или фланцевые соединения, а также фитинги разнообразных форм и модификаций. Соответственно, под каждый диаметр изготавливают свою арматуру и регулирующие устройства.

По своей структуре различают напорные и безнапорные сети инженерного снабжения. Каждый из вариантов подразумевает наличие/отсутствие повысительных, циркуляционных, погружных насосов, приборов учета расхода воды, расширительных баков и , фильтров грубой и бактериальной очистки.

Существуют и определенные источники водоснабжения: артезианские скважины, колодцы, водоносные пласты, реки, озера, рукотворные водоемы . Это накладывает свои отпечатки на температурный режим холодной воды. Поэтому, например, в летнюю жару из холодного крана может идти очень теплая вода, если она поступает из речки или озера. В самих трубах, вопреки распространенному заблуждению, вода практически не нагревается.

Инженерная сеть горячего водоснабжения устроена почти также, как и холодная, однако дополнительно оснащена устройствами для обогрева воды. Это обычно делается путем использования теплообменника, который нагревает воду, поступающую из холодного трубопровода. В роли нагревательного элемента может быть применен газовый, жидко- и твердотопливный котел или электрический водонагреватель (бойлер). Затем вода с заданной температурой подается непосредственно потребителю.